Главная » Москва финансовая » История ипотеки царской России

История ипотеки царской России

Ипотека, или залог недвижимости, появилась еще в глубокой древности. Само слово – греческого происхождения, первоначально обозначало «подставку», «опору», которой во времена Солона (6 век до нашей эры) в Афинах обозначали заложенный участок земли.
Институт ипотеки развивался в различных странах и обществах на протяжении веков. Россия в этом плане не была исключением. Уже к началу 20 века в нашей стране существовала развитая система ипотечного кредитования, которой оказались охвачены все слои населения: от придворной аристократии и крупнейших предпринимателей до отдельных домохозяев и мелких крестьян.


[sc:ads1 ]


Рукоприкладство, или особенности совершения сделок на Руси

Одним из древнейших видов сделок в России был залог. У ростовщиков закладывали драгоценности, товары, личную свободу, домашних животных, недвижимость. Особую ценность во все времена представляла земля: она служила основным источником доходов для владельца, давая еду и топливо ему, его семье и слугам.
Ипотека (иначе – залог недвижимости) появилась в нашей стране не позднее 10-11 веков, когда на Руси утверждалось право феодальной собственности. Одним из основных  видов землевладения в ту пору являлась вотчина, переходившая «от отца к сыну».
Феодалы-вотчинники – князья, бояре, дружинники – закладывали свои наследственные наделы у ростовщиков, в монастырях. Но и горожане, купцы и ремесленники, могли участвовать в ипотечных сделках; при этом, в качестве залога выступали дома, лавки и т.п., то есть объекты городской недвижимости.
Государство, стремясь обеспечить жалованьем служилых людей и в то же время ограничить нежелательный оборот земель, наряду с вотчиной, с конца 15 века вводило земельные держания, обусловленные службой – поместья. Последние, с течением времени, все больше сливались с вотчиной и нередко, вопреки законодательству, становились предметом залога.
Подробную картину ипотечных сделок сохранило Соборное Уложение – памятник русского права середины  17 века. В нем описаны случаи залога недвижимости: земли (вотчин, поместий, дворов), строений (домов, лавок и т.п.).
Сделки совершались между частными лицами, притом же – в присутствии свидетелей, и оформлялись в виде письменных документов (закладных). При этом, на имущество налагалось обременение, и наследники владельца отвечали по долгам имения (гл. X, ст. 245).
Уложение устанавливало ограничения на виды имущества (владения), которые не подлежали залогу или продаже: поместья служилых людей, а также вотчины инородцев – в частности, мусульман, перешедших на службу русскому государю (гл. XVI, ст. 43, 45, 69). Ограничивалось и число возможных участников ипотеки: представителям церкви запрещалось под каким бы то ни было видом участвовать в сделках, связанных с недвижимостью (гл. XVII, ст. 42).
Отменяя процент по закладным, законодатель создавал предпосылки для всяческих злоупотреблений.
Земля могла приниматься в залог и продаваться лишь по общему согласию всех владельцев (гл. XVII, ст. 13). Срок давности по судебным решениям в отношении вотчин ограничивался 40 годами (гл. XVII, ст. 30). При этом, сделки  должны были оформляться в Поместном приказе (гл. XVII, ст. 35), с «приложением рук», т.е. подписями должника и заемщика.   
 Наказание за подделку закладных было весьма сурово, вплоть до отсечения руки.

«Старое платье императрицы», или обеспечение ипотеки в 18 веке

Современная ипотека отличается от залога недвижимости в 18 веке не меньше, чем
общество эпохи Петра I или Екатерины II – от нашего настоящего. 

В ту пору основу экономики составляло крепостническое хозяйство. Помещикам (дворянам) принадлежала земля, с «прикрепленными» к ней крестьянами. Даже в промышленности – на мануфактурах и в горных заводах – применялся труд крепостных.

Неудивительно, что  в крепостной России самой распространенной формой ипотеки стал заклад дворянских                имений – земель с крестьянами, лесов и прочих угодий. В меньшей степени, практиковалось кредитование под залог строений. Оба направления развивались правительством с середины 18 века, когда были образованы первые государственные банки (Заемный для дворянства и Коммерческий для купцов).

Впрочем, условия, на которых в старину выдавали ипотечный кредит, современному заемщику и не снились. К примеру, срок ссуды за несколько лет увеличился в десять раз (с 1 года до 10); одновременно, процентная ставка, и без того невысокая, сократилась с 6 до 4% годовых.  Вдобавок ко всему, правительство повышало оценку самих залогов: если в середине 18 века помещику давали за крепостного 10 рублей, то уже в 1880-х годах эта цифра увеличилась вчетверо.

Но и при таких «необременительных» условиях, заемщики умудрялись уклоняться от своих обязательств: ссуду выплачивали не полностью и с опозданием, либо не возвращали вовсе.
Недвижимость «пускали с молотка» лишь в исключительных случаях; расходы по возмещению банковских убытков нередко брала на себя казна. Известен случай, когда ущерб дворянскому банку был возмещен за счет… распродажи вещей из личного гардероба императрицы, Екатерины II.  

«Мертвые души»: российский mortgage эпохи крепостничества

В своей бессмертной поэме Н. В. Гоголь описывал затею главного персонажа, Чичикова: скупить за бесценок «мертвые души» крестьян, не прошедших ревизской сказки, чтобы заложить их в банке, под видом «живых». Невыгодность такого «залога» для банков была очевидна: крестьянин, до следующей переписи, мог сбежать, умереть, иными словами, «потерять всякую ценность». Застраховать такую «живую недвижимость» было невозможно.

Как же происходило оформление сделки?

Для получения ссуды, необходимо было представить на закладываемое имение свидетельство Палаты гражданского суда. Документ удостоверял принадлежность недвижимости данному лицу, как и отсутствие по ней исков и казенных недоимок.

Размер самого кредита зависел от числа крестьян в имении и от качества земли.
С конца 18 века, российские губернии были разбиты на классы, определявшие плодородие почв и их хозяйственное назначение. При этом, за основу оценки залога брался средний по региону доход с земли. Так, во Вспомогательном банке за одного «первоклассного» крестьянина помещику выдавали 75 рублей; за крепостного из губернии четвертого класса – 40 рублей.

Постепенно росли и сроки погашения кредитов. Уже в 20-е годы 19 века банки выдавали ипотечные ссуды на 24 года. С 1830 г., срок погашения таких займов увеличился до 37 лет. 

Однако, ипотечные кредиты, вне зависимости от их величины, продолжали расходоваться неэффективно. Помещики с неохотой вкладывали деньги в производство; зачастую полученные ссуды «проедались», «проматывались» за границей либо шли на уплату долгов. Да и само сельское хозяйство в России, из-за природно-климатических особенностей страны, всегда требовало огромных материальных затрат. В этом плане, торговля и даже промышленность сулили бóльшую прибыль, при равных или меньших расходах.

Другим направлением в ипотеке стало кредитование под залог строений (жилой и нежилой недвижимости). Этой формой ссуд могли пользоваться не только дворяне, но вообще любой свободный человек, владевший недвижимым имуществом. 
Однако в государственных банках не хватало средств даже на ссуды помещикам. Остальные кредитные учреждения, как, например, частные банкирские конторы или городские банки, в ту пору не получили должного развития, были немногочисленны и маломощны. 

Недостаток капиталов и сословная ограниченность рынка служили тормозом для дальнейшего развития страны. Это в наибольшей мере касалось   ипотеки – «флагмана» российского кредитования дореволюционной эпохи. Реформа ипотеки была невозможна без коренных преобразований самого общества. 

Реформы «для проформы» – «за» и «против» коммерческой ипотеки
 
Попытки реформ российских банков принимались едва ли не с момента их возникновения.

Так, почти одновременно с созданием Заемного банка в 1786 году, при нем учреждалась Страховая контора, в которой заемщики должны были страховать закладываемое имущество. Тем самым, было положено начало ипотечному страхованию в России.

Уже в 18 веке под ипотечные займы банки выпускали ценные бумаги (таковыми были кредитные билеты Вспомогательного банка и вкладные билеты Сохранных казен), которые ходили среди населения наравне с деньгами. 
Тем не менее, казна, выступавшая «спонсором» помещиков, продолжала терпеть серьезные убытки. 
Еще при императоре Александре I министр финансов Д.А. Гурьев пытался упразднить Заемный банк, передав его капиталы Коммерческому банку. Проект преобразований, с подачи влиятельных землевладельцев-дворян, был отвергнут властями, а Гурьева на его посту сменил Е.Ф. Канкрин.
Различными методами, правительство пыталось поддерживать привилегированное сословие «на плаву».  К примеру, средства вкладчиков Коммерческого банка «перекачивались» в ссудный капитал Заемного; повышались «расценки» на крепостных и на земли.
Однако, после поражения в Крымской войне, доходность ипотечных и других операций государственных банков, и без того низкая, уменьшилась еще более.
В результате реформ 1860-70-х гг., после отмены крепостного права, большинство государственных кредитных учреждений были упразднены либо вошли в состав вновь образованного Госбанка. Ипотечное кредитование перестало быть монополией казны, став, наконец, «доступным» всем слоям населения. 

На перекрестке реформ: негосударственные учреждения ипотечного кредита  в 1860-х – 1917 гг. 

Отмена крепостного права подорвала основы прежней ипотеки, вызвав необходимость в создании новой банковской системы. Отныне сделки по залогу недвижимости стали совершаться на коммерческой основе. Оценка закладываемого имущества производилась на основании «действительных» рыночных цен на землю, на жилье, на нежилые фонды.
Начало «новой» ипотеке было положено городскими общественными банками, которые кредитовали местных купцов и прочих горожан под залог недвижимости. В качестве обеспечения по ссуде выступали как городские постройки, так и загородные имения.
Услуги городских общественных банков предназначались, в первую очередь, для нужд «городских обществ», в том числе, для людей, далеких от «бизнеса». Об этом говорят и небольшой размер уставного капитала (от 10 тысяч рублей; ст.1 Положения о городских банках 1862 года), и ограничения по объему ссуд в одни руки. 
Так, в 1871 году Рязанский общественный банк имени С. Живаго выдал кредит поручику Мясоедову в размере 8000 рублей, под залог имения в сельце Петровском. То был типичный пример ипотеки для «среднего класса».
Согласно Уставу Городских общественных банков 1912 года, ссуды под недвижимость могли быть краткосрочными и долгосрочными. Первые выдавались на срок от 1 года до 3 лет, с правом отсрочки до 9 лет; вторые – на срок до 15 лет (под деревянные строения), до 30 лет – под каменные строения и землю.
Как обычно в таких случаях, для получения кредита требовался пакет необходимых документов:
1) установленное законом залоговое свидетельство о принадлежности заемщику имущества и о лежащих на нем запрещениях, спорах и т.п.;
2) подробная оценочная ведомость имущества, подписанная владельцем или поверенным;
3) план, чертежи участка или строения, за подписью лиц, производивших оценку недвижимости;
4) страховой полис (при залоге строений);
5) заявление о месте жительства должника.
Пеня по просроченным платежам составляла 0,75 % в месяц, по день ее уплаты.
В общем случае, заемщику предоставлялась отсрочка перед продажей залога: два льготных месяца, шесть недель после их истечения и один месяц со времени объявления в газетах о торгах. 
Существовал и другой, более быстрый способ для получения ипотечного кредита.
Ссуду под залог недвижимости можно было получить при помощи соло-векселя. В таком случае, заемщик должен был предоставить залоговое свидетельство, с указанием названия банка-кредитора. При этом, на имущество налагалось запрещение по сумме кредита.
В отличие от городских общественных банков, другие учреждения ипотечного кредита в пореформенной России появились не ранее 1861 года. Они различались как по способу организации (Общество взаимного поземельного кредита; акционерные земельные банки), так и по сфере деятельности (городские кредитные общества; поземельные банки), делая залог недвижимости доступным различным категориям населения.  

 «Три кита» ипотечного кредитования

Далеко не все слои населения оказались готовы к «свободному рынку».
Доходность большинства помещичьих хозяйств не позволяла их владельцам «жить на широкую ногу». Многие помещики едва сводили концы с концами, сдавая в аренду, продавая, закладывая и перезакладывая наследственные имения.
Крестьяне оказались не в лучшем положении: получив свободу, они не приобрели земли. За те небольшие наделы, которые передавались им с отменой крепостного права, хлеборобы обязаны были в течение 49 лет выплачивать казне долг и проценты (это называлось выкупной операцией).
Чтобы как-то «выправить» ситуацию, правительство в середине 1880-х годов учредило два крупнейших банка: Государственный Дворянский Земельный и Государственный Крестьянский Поземельный.  
Первый осуществлял кредитование помещиков с целью «поддержания землевладения потомственных дворян». Ссуды выдавались только потомственным дворянам, под залог их имений. Срок займа составлял от 11 до 67 лет, а размер ежегодных платежей – 4,5 – 11,5 %, в зависимости от времени погашения.
Для сравнения: кредитование в Крестьянском банке было строго целевым. Ссуды выдавались крестьянам с целью приобретения либо оплаты уже купленных земель. Сроки по выданным кредитам не превышали 52 лет, а стоимость займа, в среднем, была на 20% выше, чем в Дворянском банке.
По остроте земельный вопрос в царской России не уступал современному квартирному. К началу 20 века три из четырех российских подданных проживали в сельской местности, где земля являлась основным источником доходов.
Хлебный рынок в стране был самым развитым из товарных, а продукты земледелия: зерно, лес (древесина) – издревле служили основой отечественного экспорта.
Недаром одним из главных требований к заемщику в Дворянском и Крестьянском банках был запрет на вырубку леса в заложенном имении.
Другими неизменными условиями кредитования в обоих банках были:
1) ограничения по сдаче участка в аренду;
2) запрет на продажу и на снос строений, размещенных на заложенной земле и застрахованных по требованию банка.
Как и сегодня, оформление ипотечного кредита было связано с немалыми расходами. Если за наложение запрещения на имение взимали 3 рубля (на эти деньги можно было купить 6 кг мяса), то за оценку недвижимости приходилось выкладывать не менее 50 рублей. В случае, если оценка составляла 500 рублей, заемщик должен был уплатить 1/10 от оценочной стоимости имущества!
Начиная с 1906 года, ссуды в обоих банках предоставлялись не наличными, а в виде закладных листов. Такого рода ценные бумаги представляли собой ипотечные облигации с двойным обеспечением. С одной стороны, доходность по ним гарантировалась выплатами заемщиков Крестьянского и Дворянского банков; с другой – заложенной в банке недвижимостью.
По сути, оба кредитных учреждения содействовали решению земельного вопроса, превращая землю в инструмент для инвестиций и способствуя ее переходу в руки наиболее умелых хозяев.
Иной была роль Государственного банка.
Учрежденный в 1860 году, банк кредитовал предпринимателей под соло-векселя (обязательства, выданные одним заемщиком), обеспеченные недвижимостью.
Ссуды были целевыми и имели «точно определенное значение, указываемое самим заемщиком». Они выдавались для снабжения оборотными капиталами и инвентарем:
1) сельского хозяйства;
2) промышленных предприятий;
3) ремесленников и кустарей;
4) мелких торговцев.
Банк мог открывать кредиты под соло-векселя на основании специального текущего счета, на срок 12 месяцев. Максимальный размер ссуды составлял 600 рублей для отдельного торговца либо 500 тысяч рублей – для промышленного предприятия (ст. 97 Устава Госбанка 1894 года).
Займы под соло-векселя не превышали 75% оборотных средств предприятия, причем, вместе с другими долгами по залогу, не могли составлять более ¾ оценки имений (для фабрик – ½).    
Сумма страховки подобных залогов должна была, по крайней мере, на 10% превышать размер выданного кредита; срок ее не мог быть меньше срока ссуды.
Заемщик, независимо от соло-векселя, выдавал банку обязательство в том, что ссуда будет употреблена согласно назначению и что он не вступит в договоры и не допустит действий, которые могли бы уменьшить ценность или доходность заложенного имущества. В случае нарушения обязательства, банк получал право досрочного взыскания долга.
Особенностью кредитования в Госбанке была строгая формальность сделок и жесткие требования по обеспечению. Хотя это отпугивало большинство мелких заемщиков, крупные и средние предприниматели могли рассчитывать на внушительный кредит, в котором многие частные и городские банки отказывали.

Таким образом, к моменту установления в России советской власти, в стране существовала развитая система ипотеки. В нее входили городские общественные банки, городские кредитные общества взаимного кредита и поземельные банки, акционерные земельные банки; Государственные Дворянский земельный и Крестьянский Поземельный банки; наконец, Государственный банк. 
Ипотечные кредиты могли быть целевыми и нецелевыми. В первом случае, кредит выдавался для снабжения предприятия оборотными капиталами, погашения его долгов, либо для приобретения заемщиком недвижимости, и т.п.   
В качестве обеспечения по ипотеке выступали земля или постройки, бывшие в собственности заемщика или приобретавшиеся в кредит. Указанные меры дополнялись развитой системой ипотечного страхования, призванной свести к минимуму риски заемщика и кредитора. При этом, существовали различные схемы получения и погашения ссуды.
Деньги могли выдаваться на руки наличными либо ипотечными облигациями; могли зачисляться на специальный текущий счет заемщика или переводиться его кредиторам. Погашение ссуды, в зависимости от схемы выдачи, также различалось по способам и срокам.
Подобная система обеспечивала поступательное развитие страны, позволяя, с одной стороны, осуществлять крупные проекты за счет долгосрочного кредита, с другой, расширить рынок финансовых инструментов, как внутри России, так и за ее пределами. 


Глоссарий:

Вотчина – древнейший вид земельной собственности на Руси, переходившей по наследству. Позднее (с 18 века) – всякое феодальное земельное владение. 

Выкупная операция  – в 1861-1906 гг.: выкуп крестьянами у помещиков земельных наделов, согласно крестьянской реформе 1861 года.
Государство предоставляло крестьянам ссуду в размере 75-80% от стоимости земли, что приравнивалось к оброку (платежам крепостного в пользу помещика) за 49 лет. Кредит выдавался под 6% годовых; остальные деньги за участок заемщик уплачивал прежнему хозяину, по обоюдному соглашению сторон. С 1 января 1907 года, выкупная операция была досрочно прекращена; за это время, крестьяне выплатили казне более 1,5 млрд. рублей (свыше 600 млрд. сегодняшних), тогда как изначальная стоимость надельных земель не превышала 900 млн. рублей. 

Дворянские опеки – были учреждены в соответствии с законом об "Учреждениях для управления губерний" от 7 ноября 1775 г. Занимались попечением о сиротах из числа дворян; могли принимать на себя управление имениями недееспособных либо обанкротившихся помещиков. 

Кредитные установления – в Российской империи: то же, что кредитные учреждения.

Недоимки – часть обязательного платежа, налога, не внесенная плательщиком в установленный срок.

Палата гражданского суда – наряду с Палатой уголовного суда, являлась высшей судебной инстанцией в российских губерниях, со времен Екатерины II.

Поверенный – здесь: лицо, уполномоченное совершать определенные действия в отношении недвижимости, принадлежавшей поручителю.  

Поместный приказ – в 16-18 веках в России: один из центральных органов государственного управления. Наделял служилых людей (прежде всего, дворян) поместьями, ведал фондом «пустых земель», регистрировал и контролировал изменения в сфере феодального землевладения; проводил частные и общие описания земель и являлся центральной судебной инстанцией по земельным делам. 

Поместье – один из видов земельного владения в конце 15 – начале 18 вв. Предоставлялось служилым людям (дворянам) за несение военной и государственной службы. Поначалу на поместье не распространялось право продажи,  обмена и свободного наследования. В 16-17 веках такое земельное владение становится наследственным, а по Указу о единонаследии от 1714 года оно окончательно слилось с вотчиной. 

Ревизская душа – единица учета мужского населения, подлежавшего обложению подушной податью (1718-1887; в Сибири до 1899). Каждая «ревизская душа» считалась «существующей» до следующей ревизии; отсюда – «мертвые души».

Ревизская сказка – список «ревизских душ», составлявшийся во время ревизии (переписи плательщиков «подушной подати»).

Соло-вексель – вексель с одной только подписью векселедателя – лица, обязанного совершить платеж. Под соло-векселя, банки в Российской империи выдавали краткосрочные ссуды, обеспеченные залогом недвижимости векселедателей.   

Mortgage (англ.) – залог недвижимости; ипотека.

Источники:

ПСЗ. Собр. первое. Т. XXVI (1800-1801). СПб., 1830.
ПСЗ. Собрание третье. Т. XXXII. Пг., 1915.
ЦИАМ. Ф. 131. Оп. 59. Д. 823 («По прошению Общественного Сергия Живаго банка о признании поручика Мясоедова несостоятельным должником»).
ЦИАМ. Ф. 424. Оп. 1. Дело 10 («Московская сохранная казна»).

Использованные сайты:

http://finhistory.orgvep.ru/bbl/history/
http://gatchina3000.ru/brockhaus-and-efron-encyclopedic-dictionary
http://civil.consultant.ru/ 

 

Ответить