Городские кредитные общества и акционерные земельные банки: структура, операции и условия функционирования

В пореформенной России в 60-е — 80-е гг. XIX в. была создана развитая система ипотечного кредитования. Она была представлена, с одной стороны, городскими кредитными обществами, работавшими, соответственно во многих городах империи. Вторым типом коммерческих организаций, занимавшихся выдачей ипотечных ссуд, были акционерные земельные банки. Территория их деятельности была шире: каждый их них мог работать одновременно в нескольких губерниях и городах. Ниже мы подробнее рассмотрим различия в деятельности этих двух типов кредитных организаций.
Рассмотрим главные принципы организации и деятельности городских кредитных обществ Центральной России. Городские кредитные общества, как правило, создавались при поддержке городских дум, которые предоставляли им из городских капиталов кредит "для первоначального обзаведения". По уставу, кредитное общество составляли владельцы городской недвижимости, заложившие здесь свое имущество на основе круговой ответственности заемщиков. Участвовать в делах кредитного общества могли лишь те из них, кто по закону мог распоряжаться своим имуществом.
Деятельность кредитного общества по выдаче ссуд начиналась после того, как к залогу было предъявлено недвижимых имуществ на сумму не менее миллиона рублей.

Управление городским кредитным обществом было сосредоточено в правлении, наблюдательном комитете и в общем собрании его членов. Все дела здесь решались простым большинством голосов, за исключением постановлений: о дополнении или изменении правил устава общества, об изменении размера процентов по ссудам и облигациям, а также о закрытии общества и ликвидации его дел. В этих случаях для решения вопроса требовалось не менее 2/3 голосов членов, присутствующих на собрании. В правлении сосредотачивалась вся исполнительная и распорядительная власть. Как правило, оно состояло из трех директоров, избираемых на три года общим собранием из членов общества. В случае необходимости, с развитием операций общества, число директоров по решению собрания могло быть увеличено. Директора выбирались на первом общем собрании и ежегодно замещались по одному вновь избранными. Выбывший директор мог быть, однако, избран вновь. Директор, получивший наибольшее число избирательных баллов, назначался председателем правления.
В заседаниях правления должны были участвовать не менее трех лиц. Никакое решение не могло иметь силу без подписи трех участвующих в заседаниях правления лиц. На случай отсутствия или болезни кого-либо из директоров, выбирались (на тех же основаниях, что и директора) три кандидата. Они во время отсутствия директоров пользовались всеми правами и выполняли обязанности по делам правления.
Правление ежегодно представляло общему собранию отчет, в котором содержались подробные сведения о ссудных операциях, о погашении заемщиками долга, о пенях и недоимках, о "числе и капитале" облигаций и прочее. Отчет публиковался в губернских "Ведомостях". Кроме ежегодных отчетов, правление публиковало финансовый баланс общества (через каждые шесть месяцев), заключения общих собраний и результаты ревизий наблюдательного комитета.
Наблюдательный комитет состоял из 12 членов общества, ежегодно избираемых общим собранием. В задачу комитета входило наблюдение за действиями правления. Два члена комитета по очереди постоянно присутствовали на заседаниях правления, и каждый из них мог потребовать от него любых сведений и объяснений. Особому ведению наблюдательного комитета подлежало предварительное рассмотрение всех дел и вопросов, подлежащих утверждению общего собрания, ежегодные и внезапные ревизии дел и кассы общества и рассмотрение жалоб на правление и директоров.
Высшей структурой общества являлось общее собрание его членов. Его участниками могли быть все лица, получившие ссуды из общества и имеющие по закону право распоряжаться своим имуществом. Владельцы нескольких заложенных имуществ пользовались одним голосом, равно как и совладельцы одного имущества.
Исключительному ведению общего собрания подлежало: избрание и снятие с должности директоров правления и членов наблюдательного комитета; увеличение и понижение процентов по облигациям и ссудам; внесение изменений в устав; рассмотрение и утверждение годовых отчетов; обсуждение "чрезвычайных" вопросов. Общие собрания в зависимости от этого были обыкновенные и чрезвычайные. Первые созывались два раза в год, а вторые назначались по усмотрению правления и наблюдательного комитета.
Ссуды выдавались под залог городских недвижимых имуществ, которые приносили доход или "имели ценность". Ссуды предоставлялись под залог каменных зданий и "состоящих под ними земель", деревянных зданий, а также под огороды, сады и "пустопорожние земли без строений". Сроки ссуд варьировались в зависимости от объекта залога от 14 до 29 лет. Ссуды с наибольшим сроком выдавались лишь под каменные здания. Кредитное общество могло выдавать ссуды и под имущества, заложенные в государственных кредитных учреждениях или у частных лиц, с переводом долга на имя общества.
При выдаче ссуд заемщик давал подписку, что до полного освобождения от залога им не будет сделано в "составе строения" таких изменений, которые могли бы уменьшить его ценность, и что он будет производить все исправления, необходимые для "поддержания строения". Правлению предоставлялось право по своему усмотрению удостоверяться в исправном содержании имущества. Заложенные в обществе имущества могли переходить в полном составе от одного владельца к другому по наследству, продаже, дарению и т.д., с переводом долга обществу на новых владельцев (в этих случаях раздел заложенного имущества допускался только с предварительного согласия правления).
Размер ссуды не мог превышать 3/4 оценочной суммы закладываемого имущества. Оценка закладываемых недвижимых имуществ всегда и везде является основой успеха ссудных операций любого ипотечного учреждения. Именно поэтому в кредитных обществах (и особенно столичных) этому уделялось огромное внимание.

Принцип оценки имущества городскими кредитными обществами

Оценка производилась особой оценочной комиссией, которая формировалась на основе решения общего собрания общества в присутствии самого владельца недвижимости. Оценка должна была удовлетворять двум требованиям: во-первых, соответствовать действительной стоимости и доходности залога, а, во-вторых, оценки имуществ, находящихся в одних и тех же условиях, должны были быть приблизительно одинаковыми. При оценке во внимание принималась целая совокупность данных не только о материальной стоимости имуществ, но и об их доходах и расходах, о продажных ценах и других условиях, влияющих на их доходность и ценность.
Кстати, в существовавших до 1861 г. казенных банках при залоге городских имуществ применялась оценка по их материальной стоимости, а в пореформенных акционерных земельных банках в основание оценки был положен принцип доходности городской недвижимости. В своих изданиях Санкт-Петербургское городское кредитное общество подчеркивало, что применение того и другого начала в отдельности, не говоря уже о возможности ошибок со стороны оценщиков (даже при вполне добросовестном отношении к делу), ведет к неправильности и неравномерности оценок.
Материальная ценность закладываемого имущества определялась архитектором, состоящим при оценочной комиссии. Он был обязан проверить план строений и составить опись с указанием количества и стоимости употребленных на стройку материалов, а также засвидетельствовать степень прочности и исправности строений. Оценка производилась каждому строению отдельно.
Средний чистый годовой доход с закладываемых имуществ определялся оценочной комиссией путем вычета из валового дохода взимаемого с имущества городского сбора. На основе этих двух показателей (материальная ценность имущества плюс годовой доход) оценочная комиссия окончательно определяла оценку имущества. Эта оценка не должна была превышать сумму, на которое это имущество было застраховано, и 10-летнюю сумму чистого дохода для каменных и 6-летнюю для деревянных зданий. Правила оценки закладываемых имуществ излагались в специальной "Инструкции для оценки имуществ". Здесь были учтены все детали и тонкости этой процедуры вплоть до цен на материалы и расходов на отопление оцениваемых зданий. Причем в эти правила часто постоянно вносились изменения сообразно выяснившимся впоследствии потребностям.
При оценке фабрик и заводов учитывались принадлежавшие им земли и несгораемые материалы строений. После оценки имущества за подписью оценщиков составлялся акт, в котором комиссия указывала, что представляемое в залог имущество "по постоянному доходу и прочности служит достаточным обеспечением той суммы, которая подлежит выдаче по правилам общества" (ст. 85 "Устава Санкт-Петербургского городского кредитного общества"). Причем, если кто-либо из оценщиков находил оценку высокой, то он мог подать особое мнение с объяснением, по каким причинам и на какую именно сумму полагал бы уменьшить оценку. При сомнении правления общества в правильности оценки оно могло поручить одному из своих директоров произвести на месте проверку.
С процедурой оценки была связана и выдача клиентам дополнительных ссуд в случае перезалога. Если со времени выдачи ссуды проходило не менее трех лет, и заемщик исправно платил проценты, то он мог получить дополнительную ссуду в размере 3/4 вновь определенной по правилам устава оценочной суммы (за вычетом долга обществу, числящегося на недвижимом имуществе к сроку производства дополнительной ссуды). Дополнительные ссуды могли выдаваться также в случае возведения новых построек, ремонта зданий и увеличения доходности заложенных имуществ. Кроме того, под заложенные в обществе недвижимые имущества можно было получить ссуды и из другого кредитного учреждения или от частных лиц с сохранением за обществом старшинства во взыскании долга.

Страхование имущества городскими кредитными обществами

Городские кредитные общества действовали в тесном деловом контакте со страховыми обществами. Все предоставляемые в залог строения должны были быть самими владельцами застрахованы от огня в одной из российских страховых компаний на сумму не ниже назначенной в ссуду с прибавлением суммы двухгодового платежа обществу. В случае пожара правление общества предоставляло полис в страховую компанию, которая за убытки, вызванные пожаром, уплачивала обществу, а не владельцу. Интересы владельца удовлетворялись самим обществом в результате расчета с ним. Если заложенное здание сгорало, то общество, получив от страховой компании страховую сумму, производило расчет с владельцем. Последний мог получить под залог земли ту сумму, в какую земля была оценена при выдаче ссуды под сгоревшее имущество. Затем, по мере отстройки здания, выдавались ссуды на основании оценки вновь возведенных строений.

Однако были случаи, когда заплаченные страховой компанией деньги полностью передавались владельцу. Делалось это после того, как уцелевшая часть здания обеспечивала оставшийся на нем долг обществу и была немедленно в сумме этого долга застрахована.

В тех случаях, когда страховые компании по своим уставам освобождались от платежа пожарных убытков, общество выставляло на торги ту часть имущества, которая уцелела от пожара. Если пожар происходил от "злого умысла владельца" (что должно было быть доказано законным порядком), то в продажу назначалось и другое имущество виновного в пожаре заемщика на всю сумму его долга.
Перестройка заложенных в городских кредитных обществах зданий разрешалась только после предоставления владельцами недвижимости удостоверений страховой (от огня) компании. Во время перестройки последняя несла ответственность за возможные "пожарные убытки" в соответствующей долгу сумме.
Вместе с тем общество не имело права запретить в заложенном имуществе никаких разрешенных городским начальством построек, перестроек и исправлений, если от этого не уменьшалась ценность залога или доход от него. Однако в случае просрочки платежей по ссудам общество назначало заложенное имущество в продажу вместе с вновь возведенными строениями, даже в случае, если под них и не была выдана дополнительная ссуда.
Сверх процентов на занятую сумму (сначала 5%, потом 4%), заемщики ежегодно вносили на погашение ссуды в зависимости от срока от 1% до 5% и по 0,5% на расходы по управлению общества и в запасной капитал. Уставы городских кредитных обществ допускали и досрочное погашение ссуд.
Запасной капитал предназначался для своевременного погашения облигаций, выплаты по ним процентов, а также покрытия расходов по управлению обществом. Когда запасной капитал достигал такой суммы, что одних процентов с него было достаточно для покрытия расходов по управлению, заемщики освобождались от взимания с них ежегодного полупроцентного сбора.
Как и в других ипотечных учреждениях, нарушение заемщиками правил платежа по выданным ссудам предполагало жесткие санкции против них. По истечении 4-х льготных месяцев, в течение которых неплательщики могли погасить недоимку, правление публиковало в губернских "Ведомостях" объявление о назначении имущества в продажу. Через шесть недель со дня окончания 4-х льготных месяцев (публикация за это время производилась еще 3 раза) начинались торги. Торги проходили в помещении правления общества или в губернском правлении, если этого требовали заемщик или кредитор. До дня торга заемщик мог внести недоимку и освободить свое имение от продажи. Если этого не происходило, то имение продавалось, а покупатель мог стать заемщиком общества. Правда, иногда желающих купить обремененную недоимками недвижимость не находилось или предполагалась такая цена, которая не покрывала долга обществу. В этих случаях правление предоставляло право оценщикам уплатить числившуюся на имении недоимку и владеть имением в продолжение года. В это время они (оценщики) должны были (внося исправно платежи) продать имение по рыночным ценам или сохранить его за собой с правом перезалога на общих основаниях. В случае несогласия оценщиков, правление (с разрешения наблюдательного комитета) или оставляло имущество за обществом, или утверждало продажу и взыскивало с оценщиков все понесенные обществом убытки.

Эмиссионные бумаги городских кредитных обществ

Большое внимание в уставах городских кредитных обществ уделялось облигациям, их выпуску, обращению, обеспечению и пр. Именно в механизме функционирования обеспечения и погашения облигаций был заложен главный принцип этого типа ипотечных кредитных учреждений — принцип круговой ответственности всех членов общества. В уставах облигации определялись как долговые обязательства общества, по которым оно должно было выплачивать их владельцам определенные проценты, и которые должно было выкупать из обращения в установленные сроки по нарицательной цене. Исправная уплата обществом процентов по облигациям и изъятие их из обращения в назначенные сроки обеспечивались тем имуществом, под залог которого были выпущены облигации, запасным капиталом и "общественным достоянием" (имуществом самого общества), а в случае недостаточности этих средств — всей совокупностью имуществ, заложенных обществу.
При нормальном течении дел проценты по облигациям выплачивались за счет срочных платежей заемщиков. В случае неисправной уплаты процентов по ссудам общество до продажи заложенного имущества проштрафившегося должника покрывало недоимку и обеспечивало интересы владельцев облигаций из своего запасного капитала или (до его образования) из предоставленного городом кредита. Круговая ответственность всех членов наступала только в тех случаях, когда долг неплательщика обществу не мог быть покрыт полностью продажей заложенного имущества или даже за счет запасного капитала общества. Участие каждого члена общества в круговой ответственности определялось согласно величине капитала, который числился за ним по выданной ссуде.
Выпуск облигаций допускался только в виде ссуд под залог имуществ. Ссуды выдавались облигациями по их номиналу (преимущественно в 100 руб., иногда, по желанию заемщиков, в 500, 1000 и 5000 руб.). Потери на курсе при этом несли сами заемщики. По достижении запасным капиталом определенной величины общество могло выдавать часть ссуды облигациями, а часть — наличными деньгами из сумм запасного капитала.
Облигации могли быть безымянными или именными. В первом случае они могли свободно переходить из рук в руки. Для получения процентов к облигациям прилагались купоны на 10 лет вперед, а по истечении этого срока выдавался новый лист с купонами. Ежегодно общество обязано было выкупить облигации по тиражу на такую сумму, которая подлежала погашению по расчету выданных из общества ссуд. Эмиссии облигаций производились за четыре месяца до их выкупа и немедленно публиковались для всеобщего сведения.
Облигации городских кредитных обществ принимались в залог по казенным подрядам и поставкам, под залог их производились ссуды Госбанком и его конторами.

Акционерные земельные банки

Главными конкурентами городских кредитных обществ были акционерные земельные банки. Последние всегда стремились к расширению городских операций, однако правительство в 1902 г. сократило их до одной трети от общего объема выданных банками ссуд. В организации и деятельности конкурентов была существенная разница. Обратим внимание на главное. В городских кредитных обществах вся администрация избиралась самими заемщиками из их собственной среды. Заемщики же, по существу, руководили деятельностью избранных лиц, контролировали их, утверждали представляемые ими отчеты и имели право их увольнять. Администрация же акционерных земельных банков стояла вне всякой зависимости от заемщиков, назначалась, контролировалась и увольнялась акционерами. Такая разница в организации управления приводила к необходимости ограждать уставами акционерных банков заемщиков от произвола и посягательства на их права и интересы со стороны акционеров и назначаемой ими и им подчиненной администрации. Уставы же кредитных обществ должны были, наоборот, обеспечить самостоятельность их правлений от возможных и вредных для дела посягательств со стороны заемщиков.

Земельные банки vs кредитные общества: различия в принципах деятельности

Большая разница была и в территориальных масштабах деятельности этих двух типов кредитных учреждений. Сферой деятельности каждого из акционерных земельных банков являлось несколько губерний. Городские операции они вели одновременно во многих городах всего обширного района их деятельности. В каждом городском кредитном обществе закладывались городские имущества, находившиеся в одном только городе, и притом в том самом, где находилось правление. Исключение составляли Санкт-Петербургское губернское городское кредитное общество (осн. в 1907 г.), действовавшее в уездных городах губернии, и польские и прибалтийские общества, деятельность которых могла распространятся на несколько смежных городов и местностей, находившихся на близком друг от друга расстоянии.
Еще более существенные отличия наблюдались в размерах платежей по займам и в принципах закладывания имуществ.
Во-первых, для акционерных земельных банков был характерен более высокий процент роста по выданным ссудам. Кроме того, заемщики акционерных земельных банков должны были единовременно уплачивать 1% на расходы по оценке и ежегодно не менее 1% на составление запасного капитала, в дивиденд акционерам и на расходы по управлению. Таким образом, городские заемщики акционерных земельных банков ежегодно переплачивали 1,5% и единовременно 0,5% в сравнении с заемщиками городских кредитных обществ. Независимо от этого, в акционерных банках была установлена пеня за просрочку платежей в размере 1% в месяц, причем любая часть ее, хотя бы 2-3 дня, считалась за полный месяц. К этому надо еще добавить, что платеж 1% на составление запасного капитала, в дивиденд акционерам и на расходы по управлению во всех акционерных земельных банках не был ограничен ни определенным числом, ни определенным размером запасного капитала, как это было установлено во всех кредитных обществах с самого начала их деятельности. Напомним о различиях в назначении запасного капитала, и здесь, и там накапливаемого за счет отчислений из чистых прибылей. В то время как в кредитных обществах запасной капитал представлял собственность общества и его размеры были ограничены в интересах заемщиков, в акционерных земельных банках он принадлежал банку, то есть акционерам, и служил, прежде всего, их интересам.
Среди различий городского кредита в акционерных земельных банках и в кредитных обществах видное место занимали правила оценки закладываемых имуществ.
Поскольку главное направление деятельности акционерных земельных банков составляла выдача ссуд под залог имений, порядок оценки городских имуществ в уставах специально не оговаривался. Подразумевалось, что на них распространяются те же принципы, что и при залоге имений. В основу оценки был положен принцип "доходности имения", но не устанавливалась степень капитализации дохода, по которой определялась оценка имущества. Размер ссуды ограничивался в 60% оценочной стоимости закладываемого имущества.
В городских кредитных обществах ссуды выдавались в размере 75% от оценочной стоимости имущества, а в основе оценки лежал двоякий принцип (материальной стоимости имущества и его доходности). На первый взгляд, городские кредитные общества имели явные преимущества перед акционерными земельными банками: их кредит был на 1,5% дешевле кредита земельных банков, а по размерам на 15% выше кредита последних.
Все это породило острую конкуренцию акционерных земельных банков и городских кредитных обществ в сфере городского ипотечного кредита.
В действительности же оказалось, что такие банки, как Санкт-Петербургско-Тульский, выделяли ссуды в размере 60% оценки, но фактически выдавали их в суммах, значительно превышающих ссуды, назначаемые кредитными обществами. Земельные банки, пользуясь отсутствием в их уставах точных правил производства оценки городских имуществ, признали возможным умножать установленный оценкой чистый доход залога: по каменным постройкам — на 14 и по деревянным — на 10, вместо 10 и 6, как было определено уставами городских кредитных обществ. Вследствие такого порядка оценки Санкт-Петербургско-Тульский и все земельные банки выдавали ссуды, значительно превышающие ссуды из городских кредитных обществ.
Если чистый доход с закладываемого каменного дома определялся в 1000 руб., то кредитное общество, умножив этот доход, по установленной для него капитализации, на 10, определяло стоимость дома в 10000 руб. и выдавало под него 75%, или 7500 руб. Земельный же банк, помножив тот же доход на 14, оценивал дом в 14000 руб. и ссуду под него в 60% определял в 8400 руб. При залоге деревянных строений городское кредитное общество при чистом доходе с деревянного дома в 1000 руб. оценивало его, по 6-летней капитализации, в 6000 руб. и выдавало 75% этой суммы, или 4500 руб., а Санкт-Петербургско-Тульский банк, умножив этот же доход на 10, определял стоимость того же деревянного дома в 10000 руб. и выдавал под него 60%, или 6000 руб.

Представительные органы городских кредитных обществ

Городские кредитные общества имели свой представительный орган — Съезд представителей городских кредитных обществ, основанный в мае 1905 г. (В конце XIX в. представители городских кредитных обществ присутствовали на съездах представителей земельных банков до того времени, пока эта представительная организация не стала органом акционерных земельных банков). В заседаниях съездов под председательством члена Совета министра финансов тайного советника П.П.Щитовица участвовали два представителя Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов А.К.Голубцов и А.Р.Менжинский, из которых первый заведовал делами съезда; три члена по назначению Министерства финансов: юрисконсульт министерства В.И.Иванов, уполномоченный министерства в Московском городском кредитном обществе В.Ф.Островский и председатель Комитета облигационеров при Санкт-Петербургском городском кредитном обществе; представители от городских кредитных обществ, Комитетов облигационеров Московского, Одесского и Санкт-Петербургского обществ, Фондового отдела Санкт-Петербургской биржи. Кроме того, при обсуждении вопросов, касающихся страхования закладываемых имуществ, в трудах съезда принимали участие представители страховых обществ.
На съездах (1905, 1908, 1913 гг.) городских кредитных обществ большое внимание было уделено обсуждению "нормального устава" (т.е. общих для всех нормативных положений) городских кредитных обществ. Обсуждались также вопросы взаимоотношений городских обществ с акционерными банками и страховыми обществами, разработка мер "солидарности и поддержки" в случае финансовых трудностей кого-либо из членов организации и др. Активная деятельность представительного органа городских кредитных обществ способствовала укреплению системы городского кооперативного кредита, росту его престижа среди владельцев городской недвижимости и авторитета перед лицом правительства.    

Материал написан на основе монографий, статей, документов и материалов, представленных в разделе «Библиография».